개정된 주택임대차 보호법에 대해 알아보자 - 계약갱신청구권 / 전월세상한제 / 전월세신고제 / 주택임재차보호법개정

 

주택임대차 보호법 이란?

우선, 주택임대차보호법이 처음에 생긴 이유에 대해 알아봅시다.

 

현재 국민의 과반수 이상이 임차인입니다.

전세나 월세, 등으로 임대계약하여 대한민국에서 살아간다는 것을 의미합니다.

 

임대계약 시 집주인과의 계약으로 보증금을 맡기게 되는데,

 

정상적이라면 계약 기간이 만료되면 보증금을 돌려받고 이사를 나가야 합니다.

 

하지만 위 과정에서 과거에 많은 문제가 발생하였고, 사건 케이스도 워낙 다양했는데요.

 

집주인 연락두절, 살던 집이 경매로 팔려 임대인이 바뀌어 버리는 경우, 등으로

보증금을 돌려받지 못하는 것이 사회적으로 큰 문제였습니다.

 

이런 국민의 안정에 해가 되는 악순환을 끊고자,

1981년도에 세입자를 보호하기 위한 첫 '주택임대차 보호법'이 통과되었습니다.

 

 

<  주택임대차 보호법 주요 내용  >

주택임대차 보호법은 주거용 목적의 주택은 모두 적용되고,

세입자가 전입신고 후, 확정일자 도장을 받고 거주하게 되면 저당권을 설정한 것과 같은 효력이 발생합니다.

 

계약기간이 끝나면 집주인의 변경과 관계없이

보증금을 돌려받아야 하는 시점의 집주인으로부터 보증금을 받을 권리가 생깁니다.

 

과거에는 2년까지 거주 보장,

현재는 세입자가 원할 시 2년 더 계약 연장 요구 가능하게 되었습니다. (계약갱신청구권)

 

임대인이 보증금이나 월세를 인상해야 하는 경우, 연 5%의 범위를 초과할 수 없습니다. (전월세 상한제)

 

 

<  개정된 임대차법 3 법 주요 내용  >

전월세 상한제

: 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상을 증액하지 못하도록 제한

: 지자체마다 지역 환경을 고려해 별도의 조례를 두고, 다르게 정할 수 있는 점 참고

 

계약갱신 청구권

: 임대차 보장 기간을 최소 4년에서~ 무기한으로 연장

 

전월세 신고제

: 전월세 임대료, 보증금, 임대기간, 등의 거래내용을 지자체에 의무적으로 신고

 

 

<  임대차 계약 갱신 분쟁 발생 시?  >

집주인이 전월세 상한제에 따라 합법적으로 5% 범위 내에서 인상하려고 하여도,

임차인이 거절한다면 인상이 어렵습니다.

 

무슨 얘기냐면, 임차인에게 더 유리한 법이기 때문입니다.

 

집주인은 인상을 원하지만 세입자가 절차를 거부하면 조정이 불가합니다.

이를 민사소송까지 끌고 간다면 확정판결 전까지는 이전 계약내용으로 자동갱신으로 봅니다.

또한, 인상에 대한 민사소송에서 집주인의 승소는 쉽지 않다고 합니다.

 

따라서 세입자는 최소 4년에 대한 계약을 유지할 수 있는 힘이 있다는 겁니다.

 

하지만, 아래의 경우에 임대인이 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.

 

 

<  계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유  >

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우

('2기의 차임액' 이란 차임을 연체한 횟수가 2번이라는 의미가 아니라, 월세라면 연체액이 누적 2개월 월세분에 이르러야 한다는 의미입니다.)

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 항목 중 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나

     재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  1) 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게

       구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우

  2) 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 (직계존속, 직계비속 포함)

 

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

<  계약 갱신은 언제 요구해야 효력이 있는가?  >

(2020.6.9 개정사항)

2020년 12월 10일 이후 계약 만료 또는 최초 계약한 계약은

 → 계약 만료일로부터 2개월 전 ~ 6개월 전의 기간 동안 요구해야 합니다.

 

 

<  전월세 신고제 신고 방법?  >

임대인과 임차인 모두 신고할 수 있으며, 둘 중 한 명이 신고할 경우 자동적으로 다른 한 명도

신고한 것으로 간주됩니다.

 

또한, 공인중개사가 위임받아 신고할 수도 있으며, 온라인으로도 가능합니다.

 

온라인 신고 방법

: 부동산 거래 관리 시스템 홈페이지를 통하여 신고

: 신고내용은 계약 당사자의 인적 사항과 임대기간, 월차임 금액 및 보증금액, 계약금액, 중도금 및 잔금 등에 대한 사항 기입

 

예외적으로 비주택은 신고 대상에 포함되지 않습니다.

 

 

 

<  주택임대차보호법 기타 개정안?  >

분쟁조정위원회 확대 설치

: 대한법률구조공단 이 외에도 LH, 한국감정원에도 설치

 

주택임대차보호법 공동 소관

: 주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등, 향후 공동 소관